2024년 부동산제도 달라지는 24가지 정책들
목차
2024년 부동산제도
2024년에는 부동산 제도에 많은 변화가 있을 예정입니다. 부동산114에 따르면 신생아 특례대출 및 특별공급, 노후계획도시 특별법, 재건축 초과이익 환수제 완화법 등이 도입될 예정입니다. 이러한 다양한 부동산 정책의 도입이나 변화를 통해 정부는 저출산 문제 해결, 재건축 완화, 전세 사기 방지 등을 핵심 목표로 삼고 있습니다.
신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입, 신생아 특별공급 제도 신설, 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설, 주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대, 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 확대, 이월과세 필요경비 합리화, 세법상 주택 개념 정비, 전월세 계약 시 공인중개사 인적정보 기재 의무화, 혼인 증여재산 공제 도입, 신혼부부 특별공급 개별 신청 허용, 역세권 ‘뉴:홈’ 공급 활성화 등이 있습니다.
재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화, 1기 신도시 특별법, 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화, 비상장 리츠 공모 활성화, 입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정, 주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장, 경영이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장, 공시가격 검증센터 설치, 중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합, 공공택지 조기 인허가 인센티브 추진, 제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대 등의 내용도 변경될 예정입니다.
1.신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입
내년 1월부터 신생아 출산가구를 대상으로 주택구입과 전세자금 대출이 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 가구가 대상이며, 혼인 여부는 관계없다. 주택 구입자금 대출은 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억 원까지 빌려주고, 전세자금 대출은 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지 빌려준다. 둘 다 처음 받은 금리를 5년간 적용하며, 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트의 추가 금리 인하 혜택을 제공한다.
2.신생아 특별공급 제도 신설
신생아 특별공급 제도를 신설하여 출산가구에게 혜택을 주는 방안이다. 연간 7만 가구의 공공 및 민간 주택을 공급하며, 특히 공공분양의 경우 2년 이내에 임신이나 출산한 가구를 대상으로 특별공급 자격을 부여한다. 민간분양의 경우에도 생애 최초나 신혼부부의 20%를 출산가구에게 우선 공급한다.
3.출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설
출산·양육을 위한 주택 취득 시, 취득세를 최대 500만원까지 100% 감면합니다. 1가구 1주택으로 정의된 세대별 주민등록표에 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하게 될 때 이 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
4.주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대
주택청약저축 납입액 소득공제 한도가 연 240만원에서 300만원까지 상향 조정됩니다. 이는 청약통장 가입자 수 감소에 대응하여 혜택을 강화하기 위한 조치입니다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요하며, 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정입니다.
5.장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대
주택담보대출(주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 상향조정하고 주택가격 기준을 상향합니다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있습니다. 공제금액은 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어나며, 상환 기간이 10년 이상이고 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배 늘어납니다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향됩니다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용됩니다.
6.이월과세 필요경비 합리화
양도소득세 이월과세 적용 시, 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우, 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용하여 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 보더라도, 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정되었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도부터 적용된다.
7.세법상 주택 개념 정비
세법상 주택 개념을 정비하여 납세자 혼란과 조세 회피를 방지합니다. 주택은 사실상 주거용으로 사용되는 건물로만 규정됩니다. 이로 인해 주택 여부의 예측 가능성이 저해되고 있습니다. 이에, 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 건물로 주택의 개념을 구체화합니다.
8.전월세 계약 시 공인중개사의 인적정보 기재가 의무화
전월세 계약 신고 시 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보를 기재하는 것이 의무화됩니다. 기재해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사입니다. 전세사기나 임대차 분쟁 등으로 인해 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로, 공인중개사가 허위 정보를 신고하면 과태료 100만원이 부과될 수 있습니다. 이 변경사항은 2024년 1월 1일부터 적용될 예정이며, 적용 대상은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터 적용됩니다.
9.혼인 증여재산 공제 도입
신혼부부가 결혼자금을 3억원까지 증여세 부담 없이 받을 수 있게 되며, 1월 1일부터 적용된다. 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우, 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 고려해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 4년으로 설정했다.
10.신혼부부 특별공급 신청 조건 변경
신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존의 1회에서 각각 1회로 늘립니다. 아파트 청약에서도 부부가 각자 개별 통장으로 신청할 수 있습니다. 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 우선하여 당첨으로 인정됩니다. 결혼 직후 임신한 예비 신혼부부의 경우 한 사람은 신생아 특공에, 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 할 수 있습니다. 게다가 출산 후 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득하면 취득세를 500만 원 이내에서 100% 감면받을 수 있습니다. 정부는 이 제도를 2024년 3월까지 시행할 계획입니다.
11.역세권 ‘뉴:홈’ 공급 활성화
역세권에 위치한 주택의 일부를 공공분양주택 ‘뉴:홈’으로 활용하기 위해 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되었습니다. 이로써 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 합니다. 또한, 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공하면 준공업지역의 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있으며, 정비계획 입안요청제도도 도입됩니다. 이는 정비사업 속도를 높이고 쉽게 추진할 수 있는 제도로, 토지 등의 소유자는 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있습니다.
12.재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화
재건축 초과이익 부담금 면제 기준을 3000만원에서 8000만원으로 높이고 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화하는 개정안이 시행되면, 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지 수가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상됩니다. 1주택자는 보유기간에 따라 부담금도 감면되며, 개정 시점은 조합설립인가일로 변경되었습니다.
13.1기 신도시 특별법
1기 신도시 특별법에 따라 20년 이상 된 100만㎡ 이상의 택지에 대해 용적률 규제 완화와 안전진단 면제 등의 혜택이 부여됩니다. 이는 낡은 신도시 아파트의 용적률을 높이고 재건축 규제를 완화하는 것을 중점으로 합니다. 이 특별법은 주로 1기 신도시 (분당, 일산, 중동, 산본 등)뿐만 아니라 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개 지역(수도권 24개 지역 포함) 및 103만 가구에 적용됩니다.
14.등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화
등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건이 강화된다. 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)은 100%에서 90%로 변경된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 유예된다. 주택가격 산정은 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나, 이제는 140%까지만 인정된다. 따라서, 임대보증보험도 공시가격의 126% 이하로 가입 기준이 강화된다.
15.비상장 리츠 공모 활성화
비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않습니다. 전문성과 윤리의식을 향상시키기 위해 3년마다 위험관리와 시장 변화에 대한 보수교육(내년 2월 17일 시행)을 받으십시오. 리츠의 거래 제한에는 해당 리츠의 자산관리회사가 운용하는 펀드(집합투자기구)도 포함되어 자산관리회사의 이해 상충을 방지합니다. 이 개정을 통해 리츠의 공모와 상장이 활성화되고 투자자 보호가 강화될 것으로 기대됩니다.
16.청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장
청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장한다. 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만원 한도로 이자 소득 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이는 2025년 12월 31일까지 시행된다.
17.입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정
입주자 의사결정의 투명성을 강화하기 위해, 입주자대표회의를 관리규약으로 정하여 중계 또는 방청을 할 수 있도록 한다. 또한 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 한다. 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 측정·진단에 필요한 일부 비용을 지원하고, 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 한다.
18.주택간주임대료 중 소형주택에 적용되던 특례 기한 연장
세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 간주합니다. 이렇게 세입자가 지불한 전세금을 이용하여 금융 소득을 얻은 것을 ‘간주임대료’라고 합니다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금, 보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산하여 과세하고 있습니다. 올해 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상되었지만, 소형주택(40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세 대상에서 제외되었습니다. 소형 임대주택을 소유한 임대인의 과세 부담을 줄이고, 소형임대주택의 공급을 촉진하기 위해 2024년부터 2026년까지 3년간 추가 연장합니다. 공급이 증가함에 따라 소형주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 높아집니다.
19.경영이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장
경영이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 양도소득세 100% 감면 혜택을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년 이상 소유해야 한다.
20.공시가격 검증센터 설치
공시가격 검증센터를 설치하여 부동산 공시가격의 정확성과 신뢰성을 높인다. 또한, ‘공동주택 실명제’를 도입하여 부동산 공시가격에 대한 투명성을 확보하고, 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등을 등급으로 매겨 공개한다.
21.중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합
중소규모 공공주택지구는 지구지정과 지구계획 승인 절차를 통합하여 일정 규모 이하의 지구로 설정되었습니다. 이를 통해 공공택지 개발과 공공주택 공급 속도를 단축하였습니다.
22.공공택지 조기 인허가 인센티브 추진
2024년부터 공공택지 공급 계약 후 1년 이내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받습니다. 추첨 공급물량의 일정 분량은 우선 공급 기회를, 경쟁 공급물량은 최고 가점을 부여받게 됩니다. 인센티브 대상은 이미 보유하거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설 사업계획 승인을 기존보다 10개월 앞당겨 16개월보다 더 빠른 시일 내에 받는 사업자입니다. LH는 2024년 하반기부터 2026년까지 신규 공공택지에 ‘추첨방식 우선 공급 기회’나 ‘경쟁방식 평가 가점’의 인센티브를 제공합니다. 추첨방식에서는 해당 업체에게 추첨 물량의 20%를 우선 공급할 예정입니다. 경쟁방식에 참여하는 경우 해당 업체에 인센티브 보유 조건을 부여하며, 임대주택건설형, 이익공유형, 설계공모형 등 경쟁방식에 참여하는 경우 최고 수준인 총점의 5%의 가점이 주어집니다. 다만, 등록기준 미달로 인해 영업정지 등 행정처분을 받았거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외됩니다.
23.제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대
제로에너지 건축 의무는 내년부터 새로운 사업계획 승인을 받는 30가구 이상의 민간 공동주택에 적용됩니다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지를 평가하여 건물의 에너지 성능을 인증하는 제도로, 에너지 자립률에 따라 5개의 등급을 부여합니다. 그러나 에너지 자립률을 맞추기 위해 건축비가 약 30% 정도 더 증가할 것으로 예상됩니다.
24.추가적인 제도들 변경
2024년에는 ‘특례보금자리론 공급’, ‘전세 보증금 반환 대출’, ‘상생임대인 지원제도’와 ‘생활형 숙박시설 유예기간 연장’이 일몰된다. 이에 따라 2023년 9월 ‘일반형 특례보금자리론’의 공급이 중단되었는데, 이는 가계부채가 증가하는 요인으로 지적되었습니다. 하지만, 앞서 언급한 대출들의 종료일에 대비하여 2024년 1월까지 공급되는 ‘우대형 특례보금자리론’은 여전히 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하인 사람들을 대상으로 대출을 제공할 것입니다.
또한, 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인들은 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제받는 ‘상생임대인 지원제도’가 2022년에 종료되기로 예정되었지만, 이제 2년 연장되었습니다. 또한, 주거용으로 사용하는 ‘생활형 숙박시설’에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 내년 12월 31일까지 유예합니다. 계도기간 이후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 사용할 경우에는 이행강제금을 내야합니다.
집주인들이 전셋값 하락으로 인해 기존 세입자의 전세 보증금을 반환하지 못하는 역전세난을 해결하기 위해 도입된 ‘전세 보증금 반환 대출’도 2023~2024년 7월 말까지 1년 동안 대출 규제가 완화됩니다. 이와 함께 ‘양도소득세 중과 완화’도 논의되고 있습니다. 현행 소득세법은 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용합니다. 기본 세율은 6~45%이지만 단기 거래의 경우에는 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에는 기본세율에 20~30%포인트를 추가적용합니다. 그러나, 다주택자에 대한 양도세 중과는 내년 5월까지 한시적으로 배제됩니다.
이상으로 2024년 부동산제도, 부동산 제도, 신생아특별공급, 2024년 달라지는 정책, 2024 부동산 제도에 대해서 알아보았습니다.
