부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어 10가지
목차
부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어
전세사기 피해가 청년층에 주로 발생하고 있으므로, 전세 계약 시 부동산 용어 와 주의사항을 충분히 숙지해야 합니다. 그러나 부동산 계약이 익숙하지 않은 2030세대는 때로는 중요한 사항을 놓칠 수도 있습니다.
전세 계약을 피해 없이 진행하기 위해서는, 계약 전과 후에 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 많이 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 부동산 용어와 안심계약 매뉴얼 1편인 부동산 계약 시, 꼭 알아야 할 부동산 용어에서 함께 살펴보도록 합시다.
깡통전세
‘전세사기’를 키워드로 검색하면 자주 나타나는 ‘깡통전세’와 ‘역전세’라는 용어를 많이 들어보셨을 겁니다. 깡통전세는 매매가를 웃도는 전세 형태로, 주택 가격 대비 전세보증금이 과도하게 높은 것을 의미합니다. 이는 모르고 당하면 큰 피해를 입을 수 있는 사기 형태이므로, 이제는 반드시 확인해야 할 부분입니다.
깡통전세는 주택 소유자의 담보 대출과 세입자의 전세보증금을 합산한 금액이 주택 가격의 80% 이상인 경우에 해당됩니다. 주로 깡통전세는 주택 시세를 확인하기 어려운 빌라 전세 계약에서 많이 발생하는데, 특히 주택 가격이 하락하는 시장에서 더욱 빈번하게 나타납니다. 깡통전세는 대부분 부채 비율이 80%를 넘으면 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 말합니다. 주택 가격 하락으로 인해 초기 자본 없이 갭투자를 통해 집을 구매한 사람들은 집값이 하락하면서 은행 대출이자 부담을 지게 되고, 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태에 놓이게 됩니다.
갭투자
갭투자는 집값과 전셋값의 차이가 작은 집을 전세로 끼고 매입하는 투자 방식입니다.
깡통전세 사례로 살펴보는 깡통전세의 위험성!
새로운 물량 증가로 전세 수요가 감소하면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 예로 들겠습니다. 예를 들어, A가 전세금 3억에 집을 계약하고 2년 뒤 계약이 끝난 시점에 부동산 시장이 악화되어 전셋값 시세가 2억 원으로 떨어진다고 가정해 봅시다. 이 경우, 다음 세입자에게 보증금을 받아야 돌려줄 수 있지만, 다음 세입자는 현재 시세인 2억 원으로 계약하게 되어 남은 1억 원은 임대인이 메꾸어야 합니다.
하지만 임대인은 갭투자를 통해 여유 자금 없이 집을 구매했기 때문에 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생됩니다. 이로 인해 깡통전세 세입자들은 피해를 입게 되는 것입니다. 이러한 문제로 인해 깡통전세 제도가 가지는 위험성이 더욱 높아지는 것을 알 수 있습니다.
역전세
역전세는 전세 재계약시 전세가 하락으로 임차인에게 돌려줘야 할 돈이 과거 전세금 보다 많은 경우를 뜻합니다. 이는 집주인과 임차인 간의 계약 조건의 변화로 인해 발생합니다. 예를 들어 기존 전세금이 3억 원이었고 현재 전세가가 2.5억 원으로 떨어진 경우, 집주인은 임차인에게 차액인 5천만 원을 돌려줘야 합니다. 이러한 상황은 갑작스러운 전세가 하락으로 인해 임차인이 전세 계약금을 완전히 돌려받지 못하는 상황을 초래할 수 있습니다. 따라서, 역전세는 임차인과 집주인 간의 계약 조건에 대한 신중한 고려와 유의가 필요합니다.
근저당
깡통전세를 피하기 위해 알아두면 좋은 용어, 근저당입니다. 이름만으로도 무거운 느낌이 드는 근저당, 근저당이란 무엇일까요?
근저당은 미래 가치를 더한 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 말하는데요. 쉽게 말해 자신의 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것을 뜻합니다. 근저당 설정 여부는 임차인에게도 매우 중요한 내용입니다. 전세 계약 전, 등기부등본을 통해 해당 매물에 근저당이 설정되어 있는지 확인할 필요가 있는데요. 그렇다면 근저당 비율이 높은 집은 왜 위험할까요?
근저당이 설정되어 있는 집을 예로 들겠습니다. 부동산 매매가격이 2억 원인 아파트를 전세금 1억 5천만 원으로 계약하고 이 아파트에는 부동산 융자가 1억 2천만 원이 있다고 가정하겠습니다. 그런데 해당 집이 경매에 넘어갔고 이때 1억 8천만 원에 낙찰되었을 경우 계약 전, 이미 1억 2천만 원이라는 대출이 존재했기 때문에 근저당권 우선순위로 인해 전세 보증금 또는 월세 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
이와 같이 근저당은 부동산 거래에 있어 매우 중요한 개념입니다. 근저당 설정 여부를 확인하고, 가능하다면 근저당 비율을 낮추는 것이 안정적인 부동산 거래를 위해 중요합니다.
실질적으로 대출이 없는 집을 찾기는 쉽지 않습니다. 그러나 근저당이 있는 집이라고 해서 반드시 전세사기의 피해를 입은 것은 아닙니다. 중요한 것은 ‘근저당 비율’입니다. 근저당 비율은 내 보증금과 합쳤을 때 100%를 초과해서는 안 됩니다. 특히 빌라, 단독주택 등의 경우 시세 확인이 정확하지 않은 곳은 60%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 그러므로 대출 없는 집을 찾을 때에는 근저당 비율에 주의해야 합니다. 또한, 신중한 선택을 위해 전문가의 도움을 받는 것도 추천합니다.
전입신고
전입신고는 거주지를 이동한 경우 전입한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지 관할기관에 전입사실을 신고하는 것입니다. 이 신고를 통해 거주지 이전 사실을 알리는 것이 중요합니다.
자확정일
확정일자란 임대차 계약을 체결한 날짜를 말하며, 이 날짜 이후부터 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 이는 임대차 계약에 대한 법적인 증거력을 가지는 날짜입니다.
대항력
대항력은 임차인이 임대차계약 내용을 제3자에게 주장할 수 있는 법적인 권리입니다. 이는 임차인이 임차주택의 양수인 등에 대해 자신의 권리를 주장할 수 있음을 의미합니다.
우선변제권
우선변제권은 임차주택이 경매에 넘어갈 경우, 낙찰된 금액을 제3자보다 먼저 받을 수 있는 권리입니다. 이는 임차인이 보증금을 먼저 받을 수 있도록 하는 권리입니다.
전입신고를 하고, 확정일자도 받아놓은 임차인 B는 대항력이 있어 주택 소유자 변경 후에도 계속 거주하였으며, 주택이 경매에 넘어갔을 때에도 우선변제권을 통해 보증금을 바로 돌려받았습니다.
소액임차인 최우선변제권
소액임차인 최우선변제권은 보증금이 일정 금액보다 적은 경우, 임차인이 선순위권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 권리에는 변제 요건과 금액 등이 「주택임대차보호법」 제8조에 규정되어 있습니다.
임대인은 집을 빌려주는 소유자를 의미하며, 임차인은 집을 빌리는 사람을 말합니다.
[출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)
